МФК это что в строительстве?

Что такое многофункциональный жилой комплекс

Многофункциональные жилые комплексы (МФК) пришли к нам из-за рубежа: в Европе и США они набирают все большую популярность, поэтому неудивительно их появление и на нашем рынке. Если говорить простыми словами, то это «город внутри города», имеющий собственную развитую инфраструктуру для обеспечения максимального комфорта проживающим в нем людям.

Если в состав обычного ЖК может входить детский сад и несколько магазинов на нижних этажах, то в МФК под коммерческую недвижимость отводится гораздо больше пространства. На территории современного МФК могут располагаться:

• детские сады;
• магазины;
• кафе, бары и рестораны;
• торговые центры;
• выставочные галереи;
• кинотеатры;
• детские развлекательные центры;
• спортивные залы.

Это далеко не полный список того, что может быть, но даже этого вполне достаточно чтобы понять, что жильцы получают полный набор развлечений у себя под боком. Разумеется, такие комплексы возводят хороших районах в центре или поблизости главных транспортных развязок, в максимально безопасных с точки зрения экологии местах.

К достоинствам мфк относятся:

• выгода для застройщика: первые этажи, зачастую используемые как технические помещения, имеют большую коммерческую ценность и приносят большую прибыль;
• низкие тарифы на коммунальные услуги: львиную долю электроэнергии и отопления потребляют коммерческие компании, что позволяет снизить тариф для рядовых жильцов;
• возможность практически не покидать границы комплекса: в шаговой доступности имеются продуктовые магазины и масса развлечений, что позволяет провести досуг или удовлетворить основные потребности без выезда в город, экономя тем самым время на дорогу, пробки и т. д.;
• удобное расположение: центр города или транспорт, идущий в ту сторону всегда рядом.

Имеются и недостатки:

• редко встречаются МФК с приличной придомовой территорией: обилие коммерческой недвижимости не позволяет устроить парк или большую детскую площадку, поэтому внутри комплекса преобладают вполне типичные городские пейзажи;
• высокая стоимость: за комфорт необходимо платить, поэтому квартиры в таких местах обычно стоят дороже. Не отличаются демократичностью и ценники на коммерческие помещения: их аренда также обходится дороже;
• шум — если планировка комплекса была проведена не лучшим образом, то обилие развлекательных заведений может доставлять неудобства жильцам, поэтому квартиры должны быть в некотором отдалении.

Одним из лучших примеров современного многофункционального комплекса является объект компании «Флэт и Ко» «Флотилия», который расположен на севере Москвы. Он построен в 10 минутах ходьбы до станции метро «Речной вокзал» по соседству с парком, где можно приятно провести время с семьей.

Уникальная архитектура подчеркивает его индивидуальность, а панорамные окна в квартирах дают отличный вид из окна. Апартаменты имеют свободную планировку и площадь от 48,5 м2 до 172,55 м2, в том числе несколько сити-хаусов (есть двухуровневые) до 203,6 м2.

На территории «Флотилии» расположен торгово-развлекательные центры, в которых можно найти отдых на любой вкус: шестизальный кинотеатр, бильярд, боулинг, детские комнаты, SPA-салоны, залы для игры в волейбол, фитнес, кафе, галереи, бутики и многое другое. В наличии также подземная парковка, охраняемая и закрытая территория, возможность обустроить офис под собственный бизнес. Грамотно составленный проект не содержит ошибок: присутствует четкое разграничение жилой и нежилой недвижимости, чтобы шум из ресторана не мешал спокойному сну и отдыху.

Советуем прочитать:

Источник: https://FlatCo.ru/publikaczii/chto-takoe-mnogofunkczionalnyij-zhiloj-kompleks.html

Сп 160.1325800.2014 здания и комплексы многофункциональные. правила проектирования, сп (свод правил) от 07 августа 2014 года №160.1325800.2014

СП 160.1325800.2014

ОКС 01.040.93

Дата введения 2014-09-01

Сведения о своде правил

1 ИСПОЛНИТЕЛЬ — Открытое акционерное общество «Центральный научно-исследовательский и проектный институт жилых и общественных зданий»

2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 «Строительство», Федеральным автономным учреждением «Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве» (ФАУ «ФЦС»)

3 ПОДГОТОВЛЕН к утверждению Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России)

4 УТВЕРЖДЕН Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 7 августа 2014 г. N 440/пр и введен в действие с 1 сентября 2014 г.

5 ЗАРЕГИСТРИРОВАН Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт)

6 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

Информация об изменениях к настоящему своду правил, а также тексты изменений и поправок размещаются в информационной системе общего пользования — на официальном сайте Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в сети Интернет

Введение

Настоящий свод правил разработан в соответствии с Федеральными законами «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [1] и «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2].

Учитывались также требования Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» [3] и сводов правил системы противопожарной защиты, положения действующих строительных норм и сводов правил, отечественный опыт исследований и проектной практики (ОАО ЦНИИЭП жилища и других ведущих институтов), требования международных и европейских нормативных документов.

Настоящий свод правил устанавливает требования к проектированию многофункциональных зданий и комплексов с учетом существующих СП 54.13330, СП 118.13330, СП 113.13330, СП 59.13330.

Свод правил выполнен ОАО «ЦНИИЭП жилых и общественных зданий (ЦНИИЭП жилища)». Руководитель работы — канд. арх-ры, проф. А.А.Магай, ответственный исполнитель — канд. арх-ры, доцент Н.В.Дубынин; исполнитель — канд. техн. наук, проф. В.С.Беляев.

1 Область применения

1.1 Настоящий свод правил распространяется на проектирование и строительство новых, реконструируемых и капитально ремонтируемых многофункциональных зданий высотой до 75 м с размещением общественных помещений на этажах, расположенных не выше 55 м и имеющих заглубление подземной части до 15 м, а также многофункциональных комплексов и участков данных зданий и комплексов.

1.2 Настоящий свод правил не распространяется на проектирование многофункциональных сезонных и мобильных зданий и сооружений.

2 Нормативные ссылки

Источник: http://docs.cntd.ru/document/415946993

Мфк (многофункциональный комплекс) — что это? современные многофункциональные жилые комплексы

• Статьи
• Многофункциональные комплексы – будущее градостроительства

11 апреля 2018  •  Даша Смелая, журналист Roomfi.ru

Многофункциональные центры или комплексы (МФК) – это самый перспективный и одновременно самый сложный формат в современном градостроении. В них на равных или почти на равных сочетаются в разных вариантах квартиры, гостиницы, офисы, магазины, спортивные и концертные площадки. Чаще всего МФК имеют две функции, реже три и более.

История. Первые МФК

Идеи, положенные в основу многофункциональных комплексов, стары как мир – древний человек в своей пещере и жил, и работал, и развлекался. Европейские и российские купцы отстраивали большие дома, в которых жили сами, сдавали квартиры внаем и вели торговлю на первом этаже.

Архитектурно-строительные концепции для современных многофункциональных комплексов начали разрабатывать еще в начале XX века, в том числе в немецкой школе искусств «Баухаус». Первый «город в городе» построен в Марселе в 1952 году по проекту Ле Карбюзье.

Здание Unité d'Habitation по проекту Ле Карбюзье, Марсель© Фото с сайта rodezagglo.fr

В 80-е и в 90-е годы началось массовое строительство многофункциональных комплексов во многих странах мира и особенно активно в США, Европе и Юго-Восточной Азии. Один из первых МФК в России «Город столиц» появился на территории Москва-Сити. Сегодня в Москве почти 50 таких комплексов и еще несколько десятков в других крупных городах.

Возможность жизни «не выходя на улицу» – МФК «Башня Федерация» включает в себя жилые апартаменты, кафе и рестораны, спортклубы, бизнес-центр и торговую галерею© Фото с сайта fedtower.ru

Экономические аргументы в пользу современных многофункциональных комплексов – высокая стоимость земли и ее дефицит, особенно в центральных районах мегаполисов. Кроме того, все более востребованным становится компактное размещение в одном или нескольких зданиях всего, что нужно современному человеку для проживания, работы, шопинга, развлечений и занятий спортом. Это позволяет экономить время на перемещениях по городу, создает особый стиль жизни, а заодно формирует совершенно новую городскую среду.

МФК привлекательны для девелоперов, поскольку дают возможность увеличивать эффективность земельных участков за счет более высокой плотности застройки и совмещать различные виды деятельности, что в свою очередь диверсифицирует риски и повышает инвестиционную привлекательность.

Кроме того, сокращаются расходы на строительство объекта за счет его масштабности, есть возможность перепрофилировать различные составляющие комплекса, если того потребует рыночная ситуация, многофункциональность продлевает прибыльность объекта, доходы от центра можно получать на разных стадиях его развития, и наконец МФК более привлекателен для целевой аудитории, поскольку дает несколько причин посетить его.

Одновременно строительство МФК требует особенно тщательной проработки проекта, необходимо задолго до начала проектирования продумать зонирование так, чтобы функции комплекса не пересекались и не вступали в противоречие друг с другом. Более сложным и, следовательно, более дорогими являются стратегии позиционирования и продвижения МФК, также для них выше расходы на управление и эксплуатацию.

Перспективное направление

С точки зрения покупки или аренды жилых, офисных или торговых площадей многофункциональные центры открывают возможности, которые вселяют большой оптимизм. Специалисты едины во мнении, что именно за многофункциональными зданиями будущее городов, поскольку именно такие объекты помогают решать градостроительные задачи. Уже сейчас популярность МФК высока, в них не только удобно, но и престижно жить, работать и отдыхать.

Башня Федерация Многофункциональный комплекс Савеловский Сити Бизнес-центр Фили Град Бизнес-центр

Благодаря участию в проектировании и строительстве комплексов архитекторов с мировыми именами и знаменитых архитектурных бюро, многие МФК стали достопримечательностями, привлекают туристов, формируют вокруг себя бизнес-кварталы и торговые зоны.

Вторая очередь многофункционального жилого комплекса «Фили Град» разработана известным архитектурным бюро Speech© Фото с сайта fili-grad.ru

# многофункциональный комплекс

Апартаменты на перепутье

# апартаменты, многофункциональный комплекс

Изучаем новый формат жилья – апартаменты, плюсы и минусы по сравнению с обычными квартирами. Перспективы развития этого формата, как будут меняться законы и цены.

Пять мифов об офисах в Новой Москве

# бизнес-парк, бизнес-центр, деловой квартал, офис

О минусах офисов в бизнес-центрах Новой Москвы гуляют мифы: транспортная доступность, инфраструктура, возможности для отдыха. Сегодня мы их рассмотрим и поймем, правдивы ли они.

Источник: https://roomfi.ru/stati/35007-mfk/

Апартаменты в многофункциональных комплексах – обзор столичного рынка

«На рынке московской недвижимости наблюдается явное изменение тенденций. Сегодня покупатели все чаще отдают предпочтение не просто жилым, а многофункциональным комплексам (МФК)»

Застройщики учли настроение потребителей и стали предлагать им жилье максимально соответствующее их потребностям. В результате апартаменты все чаще появляются именно в рамках многофункциональных комплексов, тесно соседствуя с офисными либо торговыми помещениями. На начало 2014 года МФК составляют более 40% от общего количества объектов с апартаментами.

Что предлагает рынок?

На сегодняшний день продажи апартаментов ведутся в семнадцати проектах многофункциональных комплексов, большая часть которых представляет собой либо полностью готовые здания, либо объекты, находящиеся на этапе отделки помещений.

Несмотря на то, что число строящихся объектов почти вдвое меньше, чем завершенных, объем предложений апартаментов в них гораздо выше. Общая площадь такой недвижимости в новых МФК составляет 390 тыс. м2, тогда как в готовых — 323 тыс. м2.

Этот факт объясняется тем, что в четырех из шести проектов, находящихся на начальном этапе реализации, доля жилья превалирует над другими составляющими комплекса (офисами и торговыми помещениями)

По традиции наибольшее число проектов МФК сосредоточено в Центральном административном округе Москвы — 61%. В одном только Пресненском районе покупателям предлагаются апартаменты в семи проектах, расположенных в международном центре «Москва-Сити». Квартиры, которые относятся к нежилому фонду, занимают в нем площадь в 393 тыс. м2, что составляет 54% от общего объема первичного рынка апартаментов в столице.

Еще 24 и 23 тыс. м2 коммерческого жилья приходится на Арбатский и Тверской районы столицы, соответственно. Здесь реализуются четыре многофункциональных комплекса, площадью от 10 до 115 тыс. м2 каждый. К популярным направлениям в строительстве многофункциональной недвижимости также относятся север и запад столицы.

Здесь расположено большинство новых и самых крупных проектов многофункциональных комплексов с апартаментами. К примеру, в Западном административном округе ведется строительство двух масштабных объектов — «Штаб-квартира на Мосфильмовской» (60 тыс. м2) и «Фили Град» (190 тыс. м2).

На долю этих комплексов приходится 17% всех предложений апартаментов в МФК.

На стадии котлована также находятся крупные проекты, расположенные в Северном административном округе («Флотилия», 207 тыс. м2) и в Северо-Западном административном округе («Водный», 166,0 тыс. м2). Стоит отметить, что среди многофункциональных комплексов с апартаментами, расположенных за пределами Садового кольца, есть и уже готовые проекты. Они находятся на северо-востоке и северо-западе Москвы.

Основные составляющие многофункциональной недвижимости

Во всех шестнадцати объектах МФК апартаменты совмещены с офисными площадями. Это не удивительно, учитывая тот факт, что многие проекты с таким жильем появились в результате реконцепции (комплекса мероприятий, направленных на увеличение доходности) коммерческих центров. При этом апартаменты преобладают в шести комплексах, в остальных же большая часть приходится на офисы.

МФК «Фили Град»

Стоимость апартаментов в МФК

При более детальном анализе структуры предложений апартаментов в МФК можно заметить, что в ней доминируют проекты элитного класса, расположенные в ЦАО столицы. На их долю приходится 65% всех объектов. Стоимость квадратного метра элитных МФК находится в диапазоне от 7500 $ до 15000 $ на начальной и средней стадии продаж и от 9000 $ до 35000 $ в завершенных объектах.

Апартаменты бизнес-класса предлагаются в 23% многофункциональных комплексов. Следует отметить, что именно коммерческое жилье, находящееся в категории «бизнес», занимает основную долю среди предложения в новых МФК (212 тыс. м2). При этом стоимость апартаментов бизнес-класса находится в пределах от 5400 $ до 8100 $ за кв.м.

Сегодня, приоритетная доля предложений по покупке апартаментов приходится именно на МФК. Такое жилье предоставляет будущим владельцам ряд неоспоримых преимуществ! Это, прежде всего, возможность жить, работать и проводить свободное время в одном районе.

Источник: https://moskvadeluxe.ru/apartamenty-v-mnogofunkcionalnyh-kompleksah-obzor-stolichnogo-rynka/

Что собой представляет многофункциональный комплекс

Достаточно часто желающие приобрести недвижимость сталкиваются с предложениями, которые предлагают купить квартиру в обустроенном, многофункциональном комплексе. Но далеко не все знают, что такой комплекс включает в себя, а именно какие объекты должны быть на его территории.

Современные застройщики искренне считают, что такое явление представляет собой дом, где много квартир, на первом этаже которого располагается различного рода магазины. Такое мнение далеко не верное.

МФК, по стандартам западных стран, это сбор на определенной территории помещений разнообразного назначения, в том числе и развлекательного и гостиничного. К сожалению, в нашей стране, далеко не многие комплексы могут претендовать на то, чтобы относиться к МФК.

Почему же у нас комплексы не создаются по стандартам многофункциональных? На самом деле строительство подобных типов объектов, требует выполнения большого количества требований по правилам безопасности, а также по шумо и звукоизоляции. Поэтому не все застройщики готовы строить такие дорогостоящие и серьезные объекты.

Преимущества МФК

Те, кто выбирает возможность проживать именно в МФК вертикального типа, приобретают вместе с квартирой массу преимуществ:

1. Отличная возможность не только жить на территории комплекса, но и работать, чтобы не тратить много времени на дорогу. Ведь всем известно как тяжело порой добраться до места работы в час пик в большом городе.
2. Застройщик, который использует первые этажи для продажи в качестве нежилого помещения, получают отличную выгоду, так, как всем известно, что первые этажи не пользуются большим спросом в качестве квартир.
3. Для будущих жильцов также существует выгода, так как в большей степени оплата коммунальных платежей ложится именно на коммерческие структуры.

Недостатки МФК

Имеются и у вертикального МФК некоторые недостатки:

1. Небольшой земельный участок, на территории которого располагается МФК, не позволяет обустроить парковую зону или детскую площадку.
2. Не все захотят проживать на 30 или же на 50 этажах, а ведь именно такие высотки и строятся в таких комплексах.
3. Коммерческая недвижимость в виде развлекательных комплексов, может вызвать недовольство жильцов из-за шума.

МФК горизонтального типа

Горизонтального типа МФК обладает массу преимуществ. Именно здесь каждый может проживать по принципу «город в городе». Вся территория имеет отличное озеленение, а все здания располагаются друг от друга на достаточном расстоянии. Шумные магистрали остаются далеко, а наличие детских садов и школ отлично подойдет даже для многодетных семей.

Но есть и некоторые недостатки у таких комплексов, но их совсем не много. В первую очередь это удаленность от центра. Но в том случае если на территории комплекса располагаются необходимые объекты, то никаких проблем возникнуть не может.

При строительстве необходимо тщательно продумывать планировку, так как недостатки в расположении зданий, могут вызвать серьезные проблемы с комфортом у жителей.

Именно такие комплексы идеально подходят для семей с детьми. Перед покупкой квартиры в ЖК «Молодежный городок» почитайте отзывы на сайте sluhov.net.ua.

Источник: https://www.spets-stroy-portal.ru/doma-i-dachi/chto-soboj-predstavljaet-mnogofunkcionalnyj-kompleks.html

В чем разница между мфк и жилым комплексом?

homehappy

Сегодня почти нет новостроек, в составе которых предусмотрены только жилые помещения. Однако не всякий комплекс, где есть магазины, рестораны, аквапарки и офисы, можно считать многофункциональным.

Ставка на функционал

Как поясняет генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто, МФК не стоит путать с комплексами, в составе которых есть торговля, общепит, социальные, спортивные и прочие объекты. Разница в том, что в многофункциональном комплексе девелопер изначально ориентирован на то, что все функции, предусмотренные в нем, будут приносить доход в сопоставимых пропорциях.

Он просчитывает, насколько успешным будет сочетание этих функций в данном комплексе. В то время как во всех остальных перечисленных типах классификации ставка делается прежде всего на жилье.

«Жилой комплекс со встроенными помещениями на первом этаже нельзя назвать многофункциональным, потому что доход от жилой функции значительно превышает доход, получаемый от коммерческих помещений», — говорит Юха Вятто.

«В составе обычного жилого комплекса, проекта КОТ или квартальной застройки нежилые объекты являются сопутствующими для жилых, они предусматриваются в основном для обслуживания будущих новоселов. Если речь идет о встроенных помещениях в составе ЖК, то, как правило, они нужны для повышения эффективности использования нижних этажей, а не как самостоятельные объекты», — добавляет Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер».

Вместо промзон

Генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова говорит, что в МФК, в отличие от обычных ЖК, девелопер не просто предусматривает нежилые здания и помещения, но заранее продумывает их функционал и продает или сдает их в аренду с обременением по функциональному использованию. Это также позволяет четко организовать логистику внутри комплекса, чтобы маршруты клиентов развлекательных центров, офисных работников, постояльцев гостиниц по минимуму пересекались с путями постоянных обитателей таких ЖК.

С другой стороны, объекты, предусмотренные в МФК, ориентированы не столько на самих жильцов, сколько на сторонних посетителей, поэтому, прежде чем определиться с функционалом, девелопер анализирует потребности района застройки в целом. После чего продумывает внутреннюю географию комплекса.

Эксперты считают, что широкого развития формат МФК с жилыми домами получить не может. Обычно совмещение этих функций все же вынужденная мера.

Однако, учитывая большие планы девелоперов по реновации промышленных территорий в «сером» поясе Петербурга, такие МФК будут появляться вокруг исторического центра.

Автор – Ольга Мягченко, для ДП. Полный текст http://dprealty.ru/news/2745

Источник: https://homehappy.livejournal.com/53381.html

Квартиры и апартаменты в МФК — плюсы и минусы

Квартиры и апартаменты в новостройках Москвы предлагаются застройщиками в составе жилых комплексов —  ЖК — и реже в МФК, так называемых многофункциональных комплексах. У покупателя возникает естественный вопрос: что такое МФК, есть ли у них характерные признаки? Не менее важно понять, как влияет формат новостройки в цену жилья, будет ли квартира в новом ЖК дороже или дешевле аналога в многофункциональном проекте?

Жк и мфк с точки зрения законодательства

Для понимания дадим первое объяснение. Жилой или многофункциональный комплекс — это понятия функциональные (по назначению), коммерческие и градостроительные (архитектурно-планировочные). Как объекты проектирования и строительства ЖК и МФК не нормированы, не определены в Градостроительном и Жилищном кодексах, не имеют строго определенных нормативных характеристик. С точки зрения потребителя и девелопера разница, конечно, есть, но она не может быть предметом спора, претензий или разбирательства в суде.

Что такое МФК — многофункциональный комплекс

О том, что такое жилой комплекс, мы уже писали подробно. Теперь дадим представление об МФК и разнице между этими видами застройки.

В законодательстве и нормативных документах нет закрепленного понятия МФК. Раскрыть его, используя градостроительные термины, можно, но нам нужно дать определение, полезное потенциальному покупателю квартиры в новостройке.

МФК или многофункциональным комплексом принято называть объект, состоящий из одного или нескольких зданий (корпусов), имеющих разное функциональное назначение помещений и построенных в границах одного участка территории с благоустройством и специфической инфраструктурой.

Для понимания можно привести в качестве примера торгово-офисные центры, в том числе и те, в которых часть помещений или корпусов продаются как апартаменты. Иногда на рынке новостроек Москвы встречаются гибридные объекты — это ЖК-МФК, в которых можно купить квартиру, апартаменты, офис, торговую площадь. Жилые помещения и «номера» в таких объектах продаются по разным видам договоров, имеются и предложения продаж по ДДУ.

Особенности и признаки многофункциональных комплексов

Какие юридические и функциональные особенности МФК должны привлечь внимание покупателя жилья?

1. Статус помещений — при изучении проектной документации следует выяснить, предлагает ли застройщик только апартаменты, есть ли в корпусах квартиры.

2. Каков общий профиль комплекса — в нем может преобладать офисная составляющая, торговая специфика, апарт-отель или комбинация вариантов.

3. Где находится новостройка — МФК Москвы как правило располагаются внутри или неподалеку от ТТК. Много таких объектов в Пресненском и Беговом районах. Близость к центру очень ценится представителями бизнеса, которым важно иметь доступ к районам концентрации деловой активности.

4. Что входит в состав МФК помимо основных профильных объектов — застройщик может позаботиться о минимальном инфраструктурном наполнении, если часть объектов имеет жилое назначение или статус апартаментов.

5. Готов ли девелопер и УК обеспечить ограничение доступа посторонних в жилую часть комплекса, создать систему комплексной безопасности.

6. Будут ли созданы условия для удобного въезда и выезда транспорта жильцов, парковки и машиноместа постоянного хранения с закреплением, в выделенной зоне.

Не стоит забывать о том, что любой МФК проектируется по принципу функциональности.

Если в жилом комплексе инфраструктурная составляющая обязательно «сопровождает» и дополняет квартиры, то в многофункциональном решающее значение имеет офисно-торговая или иная профильная составляющая, которая приносит доход девелоперу проекта.

Все объекты, так или иначе создающие «удобства» для жильцов и арендаторов, рассматриваются как вторичные. Кроме того, они должны быть максимально доступны для посетителей со стороны, значит, уровень приватности будет невысоким.

Еще одна тонкость состоит в том, что под строительство такого рода объектов часто выделяются участки бывших промзон. Это может стать источником проблем, так как поблизости не окажется мест отдыха, зеленых массивов. Не исключено, что рядом будет располагаться товарная станция, шумный ТЦ, складской комплекс, большая развязка магистральных дорог.

Выгодно ли покупать квартиры и апартаменты в МФК

Исследования рынка новостроек показывают, что квартиры и апартаменты в МФК чаще всего приобретаются с прицелом на деловое использование. Их рассчитывают сдавать в аренду.

Для собственного проживания такие объекты пригодны ограниченно — многофункциональность снижает уровень приватности. В основном жилье и места временного проживания используются бизнесменами, которым нет необходимости поселять там семью.

Главным преимуществом МФК для  делового человека остается возможность остановиться поближе к центру, жить рядом с офисом, иметь доступ к деловой инфраструктуре.

Источник: http://novostroyker.ru/blog/podborki/kvartiry-i-apartamenty-v-mfk-plyusy-i-minusy

Многофункциональные комплексы – совмещение несовместимого

25 сентября,   7119

На московском рынке коммерческой недвижимости все большей популярностью пользуются так называемые многофункциональные комплексы (МФК), сочетающие в себе сразу несколько типов коммерческой недвижимости.

Работники офисов, расположенных в таких комплексах, могут во время обеденного перерыва совершить набег на магазины или рестораны, а покупатели апартаментов познакомиться с туристами, проживающими в гостинице в том же здании.

При строительстве такого центра особенно важно соблюдать целостную концепцию проекта для того, чтобы комплекс работал, как единый механизм, а не был просто набором функций, предупреждают эксперты.

История появления

Первые комплексы, совмещающие в себе несколько функций, появились в России еще в 90-е годы, но наибольшую популярность обрели лишь несколько лет назад в связи с желанием девелоперов сэкономить на покупке земли и заодно диверсифицировать риски: если один из сегментов окажется невыгодным, то другие обязательно принесут прибыль.

«В прошлом веке чаще всего можно было встретить сочетание торговых и офисных помещений, и это объяснялось стремлением девелоперов построить большее количество квадратных метров, располагая на верхних этажах, на которые сложно заманить ритейлеров, бизнес-центры», — говорит партнер отдела корпоративных услуг Cushman&Wakefield Елена Ефремова.

В качестве примеров она называет комплексы «Гвоздь» на проспекте Андропова,  «Галерея на Сухаревской» и здание парковки «Голутвинский Двор», на верхних этажах которого были расположены офисные помещения.

Другим классическим примером совмещения торгового и офисного сегментов недвижимости считается «Смоленский пассаж», открытый в 1999 году, говорит начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева.

По словам Ефремовой, более современные МФК чаще представляют комбинацию гостиницы или апартаментов с офисной частью, и объясняется это началом высотного строительства в Москве. Кроме того, за последние десять лет в Москве появились комплексы с горизонтальной интеграцией, которые предполагают размещение нескольких зданий с разным функциональным назначением на одной территории, продолжает Никуличева, отмечая, что к таким МФК относятся «Метрополис», Vivaldi Plaza, «Красные Холмы» и т.д.

Pro…

Современные МФК могут включать в себя офисные и торговые площади, развлекательные зоны, жилье различного типа, гостиницы, выставочные и конференц зоны, музеи, театры, школы, спортивно-оздоровительные учреждения, гаражи, автостоянки и еще много чего, но простое нагромождение функций совсем не достаточно для его успешности.

Чем более гармонично сочетаются между собой составные части многофункционального комплекса, тем большую выгоду он может принести как девелоперу проекта, так и арендаторам и их клиентам. «Синергия форматов позволяет генерировать бОльшую прибыль за счет увеличения потока клиентов», — считает Юлия Никуличева из Jones Lang LaSalle.

 Для девелоперов строительство МФК — это возможность получить максимальную прибыль от проекта, так как разные функциональные блоки имеют разные арендные ставки и развиваются по разным экономическим циклам, подтверждает руководитель отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG Айдар Галеев.

«При этом они могут снизить затраты, например, на парковку, так как в разных функционалах требования по паркингу тоже разные», — добавляет он.

Многофункциональность таких комплексов помогает ускорить их развитие, отмечает заместитель генерального директора компании Praedium Александр Ошурко, в частности, престижный отель на территории МФК быстро начнет притягивать на объект ритейлеров, а офисы, заполненные арендаторами, позволят быстрее реализовать площади для торговли.

Наличие же в одном МФК апартаментов и офисов практически не влияет на повышение спроса, продолжает эксперт: жилые и нежилые зоны в МФК разделены, для них предусмотрены отдельные входные группы, так что офисные арендаторы и жители апартаментов не будут вынуждены ехать в одном лифте каждое утро.

Однако, наличие в одном комплексе апартаментов и офисов все же может дать некоторый синергетический эффект, считает управляющий партнер DNA Realty Антон Белых: «Владельцы и топ-менеджеры компаний арендаторов более охотно будут покупать апартаменты рядом с работой, а покупатели апартаментов из числа собственников бизнеса вполне могут решить перевести свой офис поближе к дому».

Строительство МФК обычно прибавляет очков в глазах городских властей, которые традиционно относят их к социально привлекательным проектам для городской инфраструктуры, комментирует вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук.  «Сочетание обязательной социально-значимой для города функции и более доходных функций делает возможным компромисс между обременениями от города и коммерческой эффективностью проекта», — комментирует эксперт.

… и Сontra

Правильно построенный МФК с грамотной концепцией требует немалых затрат со стороны застройщика как на этапе строительства, так и на этапе подбора арендаторов, предупреждают эксперты. Высотное строительство МФК вертикальной интеграции влечет за собой удорожание процесса возведения здания, говорит Никуличева. Высокими могут оказаться и эксплуатационные расходы, а также затраты на маркетинг и создание правильного позиционирование проекта, добавляет Шевчук.

Особенно тяжелыми такие расходы могут оказаться для девелопера в свете того, что из-за сложности получения правоустанавливающих документов могут затянуться временные строки строительства и объект получит статус долгостроя среди потенциальных клиентов, отмечает Елена Шевчук. Строительные нормативы могут осложнить жизнь девелоперам, согласен Александр Ошурко, например, если возводится комплекс с апартаментами и офисами, парковочные места приходится проектировать в соответствии со стандартами офисной недвижимости, а не жилой.

Нелегким выбором может стать выбор управляющей компании, способной взять на себя ответственность за разные форматы комплекса. «На сегодня на нашем рынке таких компаний крайне мало, и это очень сказывается на работе МФК», — сетует директор департамента управления активами группы ПСН Татьяна Тикова.

Самыми распространенными ошибками при строительстве МФК, по словам  директора направления стратегического консалтинга CBRE Полины Жилкиной, можно считать переоценку потенциала торговой функции как в части этажности, так и в части общего объема площадей, неправильные акценты на форматах и профилях арендаторов, недостаток парковки (особенно в самом центре города), сложные планировки и большие потери площадей. По словам Антона Белых из DNA Realty, многие девелоперы полагают, что торговые площади сдаются существенно дороже офисных, поэтому пытаются «поднимать» такие помещения при проектировании здания чуть ли не до пятого этажа. «Однако выше третьего этажа ритейлеров заманить практически невозможно, или же ставки аренды на такие высокие блоки будут еще ниже, чем на офисы».

Но в любом случае, по мнению Татьяны Тиковой, предпочтение клиентов, скорее, будет на стороне монопроекта, если объект имеет сопоставимую с МФК инфраструктуру. «Особенно, если мы говорим о жилой недвижимости. Ведь гораздо приятнее приобрести квартиру в жилом комплексе, понимая, что по вечерам здесь будет тихо и спокойно, чем купить недвижимость в МФК, где, например, с жильем будет соседствовать ТРЦ или ночной клуб», — поясняет она.

Экзотики не будет

С годами популярность МФК будет расти, благодаря чему застройщики смогут понять, какая форма, удобнее для них и больше всего по душе потребителю. «Вероятнее всего, мы не увидим на рынке экзотических сочетаний.

В некоторых ныне существующих московских МФК изначально планировалось создание недвижимости, не совсем вписывающейся в его формат, — говорит Ошурко из Praedium. – К примеру, в «Империи» хотели сделать аквапарк, а в бизнес центре «Монарх» — открыть детский игровой центр».

Но такие творческие начинания так и не были реализованы: вероятно, девелоперы решили, что такое соседство вызовет недоумение у арендаторов офисов и ритейлеров».

Традиционные вертикально интегрированные МФК будут продолжать строиться, в свою очередь добавляет Юлия Никуличева, особенно там, где существует спрос сразу на несколько функций здания, а земля дорогая. Однако, по мнению эксперта, комплексы такого формата постепенно отходят на второй план, и начинает преобладать горизонтальная интеграция, которая на данный момент преобладает в Европе.

Виктория Михайлова

Источник: https://www.officevmoskve.ru/articles/mfk/mnogofunkcionalnye-kompleksy-sovmeshenie-nesovmestimogo