Плюсы долевого участия в строительстве

Преимущества и недостатки федерального закона о долевом строительстве — ЮК

Двенадцать лет прошло с тех пор, как впервые был введен в действие федеральный закон, защищающий права дольщиков. За это время он не раз дорабатывался, с каждым годом ужесточая требования к застройщикам и повышая меру их ответственности перед гражданами. Сегодня уже можно подвести некоторые итоги.

Рассматривая плюсы и минусы 214 ФЗ, нужно признать, что закон реально работает, и долевое строительство перестало быть таким рискованным предприятием, как оно было еще несколько лет назад. Все большее число граждан без опасения быть обманутыми вступают в долевой проект.

Однако в законе все еще остаются слабые стороны и недоработки, которые открывают недобросовестным застройщикам лазейки для манипуляций.

Какие гарантии предоставляет дольщикам 214 ФЗ

В 2004 году, когда принимался 214 ФЗ, на рынке долевого строительства царила настоящая анархия.

Свои условия диктовал застройщик, который не подчинялся никаким законам и правилам, он же единолично принимал решение: как и в какие сроки построить объект, и построить ли его вообще, или просто исчезнуть с полученными деньгами.

В настоящий момент все по-другому, 214 ФЗ установил очень жесткие рамки для застройщика и четко определил границы дозволенного. Рассматривая плюсы и минусы долевого строительства, можно констатировать факт: дольщикам закон дал явные преимущества, и сегодня  не застройщики, а обычные граждане диктуют свои условия.

Даже при самом плохом развитии событий, например, банкротстве строительной фирмы, они смогут либо вернуть вложенные средства, либо получить право собственности на недостроенный объект.

214 ФЗ защищает дольщиков от повторной продажи, оплаченной ими квартиры, другому лицу.

Это невозможно, поскольку договор ДДУ проходит обязательную госрегистрацию в органах Росреестра, где не зарегистрируют один и тот же объект дважды.

Какие преимущества имеют граждане при заключении ДДУ

Девелопер не имеет права принимать деньги от граждан до того момента, как договор не будет зарегистрирован. И это несомненные плюсы ДДУ, поскольку полностью исключается ситуация (очень распространенная ранее), когда средства привлекаются на этапе получения разрешения.

Теперь частный инвестор, перечисляя деньги застройщику, может быть полностью уверен, что у последнего есть вся необходимая документация для строительства. Кроме того, все документы застройщика граждане теперь могут проверить самостоятельно на его официальном сайте.

С 2017 года закон обязывает девелопера включать в договор полное описание объекта: план квартиры, точное нахождение на этаже, используемые материалы и т.д. Это дает гарантию, что застройщик не сможет без согласования с участником поменять стройматериалы на худшие по качеству или изменить планировку помещения. Инвестор получит именно такую квартиру, как описано в ДДУ.

Если жилье будет построено с нарушениями качества, у дольщика есть все основания применить к строителям санкции: потребовать исправления дефектов, взыскать неустойку, а в крайнем случае расторгнуть договор.

Ранее нередко случались ситуации, когда застройщик самостоятельно изменял  площадь квартиры. Дольщик или не досчитывался положенных квадратных метров, или наоборот их было слишком много, и ему приходилось доплачивать за лишнюю квадратуру.

Разница между фактической и планируемой площадью могла достигать нескольких метров. Сегодня такое исключено, застройщик не может изменить квадратуру объекта более чем на 5 % от изначально запланированной в любую сторону.

Столкнувшись с подобным, участник вправе по своей инициативе расторгнуть ДДУ и взыскать с нарушителя неустойку.

Очень жесткие требования закон устанавливает в отношении сроков окончания строительства объекта. Застройщик ни при каких обстоятельствах не может перенести без согласования с участниками сроки передачи жилья, указанные в ДДУ. За подобное нарушение строительная компания должна будет не только выплатить дольщику неустойку за просрочку сдачи дома, но также покрыть убытки, возникшие по ее вине. Если строительство затянулось более чем на два месяца, граждане могут аннулировать договор через суд.

Какие требования федеральный закон предъявляет к застройщикам

214 ФЗ направлен в первую очередь на защиту простых граждан, которым он обеспечивает благоприятные и безопасные условия участия в долевом строительстве. В отношении застройщиков закон наоборот постоянно ужесточает требования, однако минусы 214 ФЗ несет только недобросовестным строительным компаниям, которые постепенно уходят с рынка долевого строительства.

Благодаря поправкам к закону, которые вступили в действие в начале 2017 года,  исключена ситуация, когда деньги граждан на строительство дома собирает никому не известная фирма с уставным капиталом 10 тысяч рублей.

Сегодня   привлекать деньги могут только финансово устойчивые компании, имеющие свои средства. Минимальная сумма, необходимая для возведения 1.5 тыс. кв.м. жилья – 2.5 миллиона рублей. С увеличением объема строительства возрастает и сумма капитала, которая должна иметься в наличии у застройщика.

Максимальный размер – 1.5 млрд. руб. при общей площади объектов в 500 тыс. кв.м.

Помимо этого в 3 статье 214 ФЗ перечислено ряд требований, которым должен соответствовать застройщик, собирающий деньги граждан. Строительная фирма, нарушающая положения закона о привлечении денежных средств, может быть подвергнута уголовному наказанию.

При невыполнении застройщиком обязательств, закрепленных в ДДУ, участник может предъявить требования о выплате денег страховой компании или банку. С 2017 года организуется специальный компенсационный фонд, в который все строительные фирмы должны отчислять деньги (1 % с каждого ДДУ).

Средства фонда будут направляться на завершение строительства проблемных объектов.

Строительные компании сегодня обязаны раскрывать всю информацию о фирме (вплоть до истории своей деятельности за последние три года) и строящемся объекте (разрешительные, правоустанавливающие и проектные документы). Все сведения должны находиться в открытом доступе на официальном сайте компании. Кроме того, застройщик по первому требованию обязан предоставить гражданам для ознакомления всю документацию, касающуюся объекта строительства.

Слабые стороны федерального закона

Введение в действие 214 ФЗ дало толчок новому развитию рынка долевого строительства. Закон избавил граждан от большинства рисков и позволил многим из них купить с минимальными затратами благоустроенные квартиры в новостройках. Но несмотря на многочисленные положительные моменты, в законе еще есть некоторые недоработки и слабые стороны. Минусы договора долевого участия хоть и немногочисленны, но все-таки они присутствуют.

1. Не разработан типовой договор, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые напрямую не противоречат законодательству, но ущемляют права граждан.
2. Не в полной мере защищены дольщики при банкротстве строительной компании. Требования участников включаются только в третью очередь кредиторов, что затрудняет возврат средств граждан.
3. Дольщик не может отказаться от исполнения договора без веских на то оснований, перечисленных в 9 статье 214 ФЗ. В этом случае расторжение возможно только по соглашению сторон.
4. Просрочка оплаты более чем на два месяца грозит участнику штрафными санкциями.

Подводя итоги, можно уверенно сказать, что 214 ФЗ в полной мере выполняет свою основную задачу – защиту простых граждан, которые стали без опасений вкладывать средства в долевое строительство. Если у вас возникли проблемы с застройщиком, вам их помогут решить юристы Общества защиты прав дольщиков. Свяжитесь с нами по координатам на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/dolevoe-stroitelstvo-plyusy-i-minusy-214-fz

Плюсы и минусы долевого строительства

Покупка квартиры на первичном рынке жилья имеет свои плюсы и минусы, зная которые можно окончательно убедиться в правильности своего выбора.

Плюсы долевого строительства квартиры:

1. Главный плюс покупки квартиры на первичном рынке жилья и участия в долевом строительстве — это цена квартиры. Она ниже аналогичной квартиры на вторичном рынке недвижимости на 20-30 %.

2. Чистая юридическая история квартиры. При покупке квартиры на первичном рынке недвижимости и при участии в долевом строительстве, не нужно проверять юридическую чистоту квартиры, узнавать кто был в ней зарегистрирован и куда выписался. Вы первый собственник квартиры и с вас начинается ее история.

3. Квартира в строящемся доме, как правило, очень просторная, комфортабельная, улучшенной планировки. Такая квартира расположена в новом обустроенном районе.

Плюсы долевого строительства очевидны, за меньшую цену вы получаете комфортное жилье, но нужно лишь немного подождать, когда оно будет достроено. Время — это, пожалуй один из минусов долевого строительства.

Минусы долевого строительства:

1. Задержка строительства. Сроки, оговоренные договором долевого участия, зачастую застройщиком не соблюдаются. Конечно, можно взыскать с застройщика неустойку, но новоселье от этого быстрее не наступит.

2. Банкротство застройщика. Пожалуй, это страшный сон покупателя квартиры на первичном рынке.

3. Если квартира продается не по договору долевого участия, в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а по другим схемам, то существует риск двойных продаж, когда на одну квартиру претендует несколько покупателей.

Адвокат Светлана Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Источник: http://ya-advokat.ru/plyusy-i-minusy-dolevogo-stroitelstva/

Долевое строительство: плюсы и минусы для покупателя и застройщика | Правоведус

На сегодняшний день, покупка квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, является наиболее актуальным способом приобрести собственное жилье.

Высокий спрос обусловлен для строительной компании возможностью привлечения мелких инвесторов-дольщиков, а для потенциальных покупателей возможностью сократить расходы на приобретение объекта недвижимости на 30-50%.

Однако, стоит отметить, что Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имеет для всех участников долевого строительства, как преимущественные стороны, так и недостатки.

Долевое строительство: плюсы для покупателя объекта недвижимости

Принятие Федерального закона 214-ФЗ Правительством РФ сразу же внесло свои коррективы в деятельность строительных компаний, при этом, покупатели приобрели надежную правовую защиту для своих инвестиций. Для дольщиков плюсы договора долевого участия по 214-ФЗ очевидны:
1. Значительное снижение риска двойных продаж объектов недвижимости.

Данное преимущество обусловлено необходимостью регистрации договора в Федеральной регистрационной службе, что уже само по себе является гарантом надежности и безопасности сделки. Во-первых, Росреестр не может дважды зарегистрировать договор ДУ на один и тот же объект.

Во-вторых, договора по 214-ФЗ существенно снижают риски банковских организаций, которые выдают кредитные продукты для приобретения новостроек. В-третьих, закон долевого участия в строительстве обеспечивает упрощенную систему оформления права собственности: данная процедура происходит сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

В качестве примера о двойной продаже квартиры, которую пресекает ФЗ-214 о долевом участии, рассмотрим следующую схему. На начальной стадии строительства застройщик заключает договор долевого участия с подрядчиком или инвестором-дольщиком, условием для расчета за инвестиции является передача в собственное распоряжение последним квартир в готовом доме.

Далее возникает конфликт между застройщиком и партнерами и деловые отношения, оформленные договором, разрываются. Застройщик, в свою очередь, считает своим правом снова выставить на продажу объекты недвижимости, ранее переданные инвестору (подрядчику).

А покупатели, которые осуществили покупку квартиры по официальному договору купли-продажи, внезапно оказываются в ситуации, требующей отстаивания своих законных прав и интересов в судебном порядке.

2. Федеральный закон 214-ФЗ о долевом участии предусматривает жесткие требования к застройщику касаемо получения правоустанавливающей и проектной документации – строительство объекта не может быть начато без согласования в соответствующих организациях. В данном случае, покупатель, несомненно, получает свое преимущество – готовый объект не будет введен в эксплуатацию в случае выявления каких-либо технических нарушений.
3.

В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ о долевом участии в случае расторжения договора ДДУ по вине любой из сторон предусматривается возврат внесенных дольщиком средств в полном объеме. Вместе с тем, законом предусмотрены условия, дающие право дольщику требовать с застройщика неустойку за ненадлежащее исполнение договора.

В свою очередь, расторжение договора ДДУ в случае неисполнения дольщиком своих обязанностей по договору (например, не внесение своевременно оплаты), на основании закона является довольно сложным процессом. Соответственно, до момента расторжения договора долевого участия, квартира не может быть вновь выставлена на продажу.
4. 214-ФЗ дает определенные права дольщиков в долевом строительстве.

Так, закон допускает просрочку платежей дольщиком до нескольких раз в год с минимальными штрафными санкциями. При этом, для застройщика несвоевременная передача ключей покупателю объекта недвижимости может повлечь за собой штраф в довольном крупном размере. Отметим, что ранее строительные компании указывали неопределенный срок передачи объекта дольщику, оперируя это довольно расплывчато, как «плановый срок сдачи объекта».

Такое условие вполне давало застройщику право переносить передачу ключей на любой срок, без оглядки на покупателя. Сегодняшнее законодательство допускает перенос срока сдачи дома в эксплуатацию с обязательным уведомлением об этом всех дольщиков не позднее, чем за 2 месяца ранее назначенного срока. Но при этом застройщик будет также вынужден оплатить неустойку.
5. Федеральный закон не дает права застройщику изменить проектировку и стоимость строящегося объекта.

Но при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (например, резком повышении стоимости строительных материалов, масштабном дефолте в стране и т.д.) девелопер вправе потребовать доплату с покупателя квартиры.
6. Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает случаи расторжения договора долевого строительства со стороны дольщика, а также возможности взыскания со строительной компании компенсационных выплат:

• не своевременная передача объекта долевого строительства;
• прекращение или приостановление строительства объекта недвижимости;
• внесение застройщиком существенных изменений в проектную документацию объекта с изменениями размера квартиры покупателя;
• изменение застройщиком назначения нежилых помещений, которые входят в состав объекта долевого строительства;
• нарушение требований к качеству возведения строительного объекта;
• в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с федеральным законодательством застройщик должен вернуть дольщику все средства, внесенные ранее по договору долевого строительства, а также пени за использование денег в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, расчет производится с момента передачи денег дольщиком застройщику.

Долевое строительство по 214-ФЗ: минусы для застройщика

1. Закон не допускает внесение изменений в проектную декларацию по ходу строительства. Хотя в некоторых случаях, в целях недопущения перехода объекта в разряд долгостроев, определенные действия со стороны застройщика являются просто необходимым условием.
2. Застройщик не вправе снижать стоимость квадратного метра, даже если действовать в интересах покупателя.

   В противном случае остальные дольщики вправе потребовать от строительной компании возврата переплаченных денег.

3. Законом 214-ФЗ не предусмотрены четкие правила приема-передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства.

Несомненно, строительство объектов в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ является довольно сложным процессом для строительных компаний, поэтому крупные застройщики находят более простые решения, например, осуществляют строительство домов полностью за свой счет, не связывая себя договорами долевого участия, а уже потом, после сдачи объекта в эксплуатацию, выставляют квартиры на продажу. Небольшие строительные организации, стараясь обойти жесткие требования закона, зачастую выбирают «серые схемы» для реализации своих проектов.

Скачать Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/dolevoe-stroitelstvo-plyusyi-i-minusyi/

Четкое определение объекта строительства

Полностью прописывается строительный адрес, как он записан в Инвестиционном контракте, указывается секция, корпус, номер квартиры на площадке, порядок отсчета номера и др. необходимые данные. Чем точнее вы определите СВОЮ квартиру, тем проще потом ее отвоевывать – это на случай двойных продаж.

Следует помнить, что строительный адрес не соответствует почтовому адресу, который присваивается дому только после его сдачи Государственной приемочной комиссии.

Наиболее правильным вариантом определения объекта является схематическое обозначение его на плане, который выступает приложением к договору.

На поэтажном плане все квартиры обозначаются линиями, это две плоскостные координаты. Вертикальная линия указывает на количество этажей в объекте. Поскольку в одни и те же оси можно вписать разные конфигурации, наилучшим вариантом является приложение к договору плана квартиры, на котором квартира была бы помечена.

Рекомендуется использовать максимально подробный план: указание расположения дома относительно улиц, место квартиры на этаже и план комнат. Если объект сдается с отделкой, то в договоре и/или его приложение необходимо перечислить все виды работ, обязательства по которым берет на себя застройщик, лучше даже с указанием материалов, которые должны использоваться в отделочных работах.

Указание размеров квартиры – это тоже важно, ведь ее стоимость в 99% случаев рассчитывается, исходя из площади. Также не забудьте про этаж, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджий и балконов и др.

Срок передачи объекта инвестору

Квартира должна быть передана не позднее срока, предусмотренного договором. Срок должен быть единым для всех участников долевого строительства одного инвестиционного проекта. Передача и прием объекта строительства осуществляется по акту или иному документу, подписываемому сторонами, оформление которого возможно не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Сдача дома в эксплуатацию оформляется актом Госкомиссии, что, по сути, подтверждает соответствие объекта недвижимости параметрам действующих строительных норм.

Знаком готовности дома к вселению является соответствующее уведомление, после получения которого вы обязаны приступить к принятию объекта в срок, указанный в договоре, а в случае отсутствия такого срока — в течение 7 рабочих дней с момента получения. Инвестору предоставляется право осмотреть передаваемый объект на предмет его качества и соответствия требованиям договора. В случае выявления недостатков можно отказаться подписывать акт передачи объекта, оформив такой отказ соответствующим актом с указанием выявленных нарушений.

Обратите внимание: в договоре указывается именно срок передачи квартиры инвестору, а не срок сдачи дома в эксплуатацию. Исключение: застройщик может не менее, чем за два месяца до истечения установленного срока, направить вам предложение об изменении договора в части сроков передачи, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Вы должны принять или отклонить такое предложение.

Правило Застройщика, противоположной вам стороны: срок оплаты квартиры по договору конкретизирован вплоть до дня, срок сдачи объекта устанавливается в виде года или квартала. Например, «2 квартал 2008 года». Закон о включении в договор срока при этом исполнен. Как правило, этот срок не соблюдается, но для вашей же свободы действия он должен присутствовать. Должен же с чего-то начинаться отсчет…

Цена, порядок и сроки оплаты

Цена (указывается полностью в договоре) должна быть окончательной и пересмотру не подлежать. Никаких страховых договоров, гарантийных обязательств, договоров оказания услуг и т.п. Именно полная цена договора и должна быть истиной суммой, которую вы заплатите за квартиру. Порядок и сроки оплаты желательно тоже отразить и обязательно соблюдать, ведь это одно из условий, при неисполнении которых с вами могут в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Рекомендуется включить в договор как общую стоимость объекта недвижимости, так и стоимость одного квадратного метра. Это позволит в дальнейшем осуществить перерасчет стоимости объекта недвижимости при увеличении или уменьшении ее размеров после окончания строительства.

Оплата может осуществляться полностью или с рассрочкой платежа. Имейте в виду, что проценты на сумму «долга» или «остатка», имеет право насчитывать только кредитная организация, имеющая лицензию на подобный вид деятельности. Поэтому и пестрят наши СМИ объявлениями типа: беспроцентная ссуда, рассрочка без процентов, и т.п. На самом деле, застройщики (продавцы) легко выкрутились из подобной ситуации, просто увеличивая стоимость квадратного метра ежемесячно или ежеквартально, и отобразив это в приложении к договору или в самом договоре.

Например: сегодня покупаем за 1000$/кв.м., в следующий месяц за 1100$/кв.м., на следующий месяц еще на сотку выше, и вы должны напрячься и успеть оплатить как можно большее количество метров по меньшей стоимости. Вот она – беспроцентная рассрочка!

Следует учитывать возможность несовпадения метража объекта, что на практике случается довольно часто. Поэтому в договоре обычно предусматривается порядок определения стоимости доплаты за излишнюю площадь или возврата излишне уплаченной суммы по результатам обмера БТИ (второе обычно забывают указывать, пока вы не напомните).

Если в договоре не предусмотрен механизм пересмотра цены, то требование застройщика о доплате за лишние метры будет неправомерным. Например, в договоре указано 52 кв.м., а построили 53,7 кв.м.

Не забудьте про коммунальные платежи, которые оплачиваются до фактического заселения в квартиру. Обычно их просят вперед за 3-4 месяца.

Гарантийный срок на объект

Закон обязывает застройщика предоставлять гарантийный срок на вновь возведенный объект недвижимости. Это срок не может быть менее 5 лет и исчисляется со дня передачи вам квартиры, если иное не предусмотрено в договоре. Квартира должна соответствовать строительным и иным нормам и правилам, а также архитектурному проекту.

Представьте, что через 3 года после сдачи дома у Вас появилась трещина в стене, Вы идете к застройщику и…

«В случае выявления недостатков в переданном застройщиком объекте недвижимости в период гарантийного срока инвестор по своему выбору вправе потребовать от застройщика бесплатного ремонта, либо соразмерного уменьшения вклада на строительство и возврата части уплаченных средств, либо возмещения своих расходов на ремонт».

К недостаткам, при выявлении которых инвестор вправе предъявить вышеизложенные требования, относится отступление от условий договора, приведшие к ухудшению качества объекта, или выявление иных недостатков, которые делают объект непригодным для использования, если иное не установлено договором.

В случае «существенного» нарушения требований к качеству объекта строительства инвестор вправе отказаться от объекта и потребовать возврата всех уплаченных сумм и выплаты неустойки (ч. 3 ст. 7 Закона).

Источник: http://idealbuild.com/plyusi_i_minusi_dolevogo_stroitelstva.html

Договор долевого участия: плюсы и минусы, расторжение и взыскание неустойки

Договор долевого участия (ДДУ) надежно защищает граждан, которые хотят обзавестись собственным жильем в новостройке. Но и он не является идеальным для безопасности дольщиков, имеет свои плюсы и минусы. Что касается возврата неустойки, в этом случае особенно рекомендуется профессиональная юридическая помощь.

Плюсы и минусы ДДУ

Договор долевого участия имеет ряд неоспоримых плюсов, а именно:

1. Стоимость квартир по ДДУ, как правило, ниже, чем квартир в уже построенных домах.
2. Вы въезжаете в совершенно новую квартиру, где до Вас никто не жил.
3. Договор регистрируется в росреестре, в нем прописывается срок окончания строительства. Исключается повторная продажа вашей квартиры, так как договор уже зарегистрирован.
4. В случае просрочки, Вы имеете право получить неустойку с застройщика, размер которой, как правило, исчисляется в сотнях тысяч рублей.

Если заключен договор долевой, строительство должно выполняться в строго оговоренные сроки. Если это условие нарушается, законодатель предусмотрел систему штрафов для компании-застройщика. Кроме того, такой вид соглашения исключает возможность менять в одностороннем порядке оговоренные при подписании суммы.

К отрицательным сторонам ДДУ можно отнести:

1. Может возникнуть просрочка строительства. Иногда просрочка составляет 1-2 месяца, а иногда несколько лет.
2. Невозможно вернуть вложенные средства, если застройщик прошел процедуру банкротства.
3. При нарушении условий соглашении и возврате денег, вложенных ранее в строительство, их оказывается недостаточно для покупки аналогичного жилья. Со временем жилье дорожает, а деньги обесцениваются.
4. Застройщик имеет право в одностороннем порядке изменить проектную декларацию.

Важно знать! ДДУ оформляется не на готовый объект недвижимости, а на объект будущего строительства, включая и обещанную инфраструктуру. Впоследствии застройщик меняет проектную декларацию, как правило, ухудшая первоначальные условия.

На что обратить внимание при заключении ДДУ?

При всех положительных моментах, которые содержит договор долевого участия в строительстве, необходимо знать, что при его заключении многие дольщики были обмануты. То есть, заключение ДДУ не является самодостаточным условием, выполнение которого снимает все риски. Необходимо обращать внимание и на другие факторы, а именно:

1. Степень готовности постройки
2. Наличие аккредитации в банковских учреждениях.
3. Репутация застройщика.
4. Привлекательность объекта недвижимости с инвестиционной точки зрения.
5. Наличия пакета документов для юридической проверки новостройки.

Обязательно проверяйте наличие долгов застройщика на сайте судебных приставов, а также наличие судебных дел в арбитражном суде и судах общей юрисдикции!

О том, как проверить застройщика на платежеспособность, читайте в этой статье.

Чем больше банков аккредитуют застройщика, тем выше степень доверия к нему и его надежность. Отсутствие такой аккредитации или если числится лишь один малоизвестный банк, является серьезным поводом для перепроверки.

При проверке репутации необходимо обращать внимание:

1. На количество уже сданных в эксплуатацию объектов.
2. Стоит ли за застройщиком какая-то известная и надежная строительная компания.
3. Кто является собственником юридического лица.

Инвестиционная привлекательность объекта строительства является субъективным параметром. Обращать внимание следует на район, где возводится дом, близлежащие строения, наличие поблизости парковой зоны, школ, детских садов, хороших дорог. Все это прибавляет уверенности, что строительство дома закончится в сроки. В противном случае может оказаться, что проект является очередным долгостроем, покупатели неохотно вкладывают в него деньги.

Наконец, немаловажен и макроэкономический фактор. Кризисные явления негативно сказываются на строительстве, недвижимость покупается хуже, цены на нее падают, строительные работы приостанавливаются на неопределенные сроки.

Расторжение ДДУ

Закон от 30 декабря 2014 года №214 ФЗ предусматривает основания, позволяющие дольщику отказаться от объекта строительства. Например, он может это сделать в одностороннем порядке в таких случаях:

1. Сдача объекта недвижимости просрочена на 2 месяца и более.
2. Выявлены существенные недостатки жилья, которые не позволяют использовать его по назначению, застройщику был предоставлен срок для исправления, но он в него не вложился.
3. Строительные работы изначально проводились с нарушениями принятых стандартов и условий ДДУ.
4. Прекратилось поручительство, используемое застройщиком в качестве обеспечения своих обязательств перед дольщиками, и его не удалось возобновить в течение 15 дней.

В других случаях дольщику придется обращаться в суд для расторжения ДДУ, если у него есть такие основания:

1. Строительные работы прекращены, становится очевидно, что в указанные в договоре сроки застройщик не вложится.
2. В проектную документацию внесены существенные изменения.
3. В здании изменилось предназначение общего имущества.

Во всех этих ситуациях только суд принимает окончательное решение о прекращении у дольщика обязательств по договору. Все внесенные по договору долевого участия деньги выплачиваются застройщиком в течение 20 дней после того, как договор долевого участия разорван. Законодатель учитывает и тот факт, что деньги использовались для получения коммерческой выгоды. Поэтому на эту сумму, которая возвращается дольщику, насчитываются проценты в размере от одной до двух трехсотых ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Подробнее про расторжение договора долевого участия читайте в этой статье.

Взыскание неустойки по ДДУ

Неустойка по договору долевого участия взыскивается, если нарушены сроки передачи жилья в пользование дольщика. Обычно сроки сдачи сдвигаются на полгода-год. Если стоимость квартиры составляет 4 млн рублей, неустойка ДДУ составляет около 80 тыс. рублей за каждый месяц просрочки.

Почему нужна помощь профессионалов?

Каким бы гладким ни выглядел процесс на бумаге, есть ли основание для расторжения договора в одностороннем порядке или придется обращаться в суд, застройщик будет активно отстаивать свою позицию. К этому необходимо быть готовым, когда рассматривается неустойка ДДУ, взыскание вложенных средств и так далее.

Дольщику сложно самостоятельно проводить взыскание с застройщика неустойки по следующим причинам:

1. Недостаточно знаний в сфере права, нет навыков отстаивания своей позиции в суде.
2. Отсутствие умения грамотно вести претензионную работу.
3. Судьи нередко занижают размер неустойки.

Юридическая компания «Бархатов и партнеры» предлагает эффективную помощь в спорах с застройщиками. Пять причин, по которым необходимо обращаться к нашим юристам:

1. Мы специализируемся только на спорах с застройщиками, совершенствуем свои навыки исключительно в этом направлении.
2. В нашем активе свыше 700 выигранных споров.
3. Нам удалось вернуть дольщикам свыше 200 млн рублей.
4. Наши юристы владеют быстрыми механизмами исполнения судебного решения.
5. Наконец, мы берем деньги с клиентов только после получения ими неустойки.

Мы учли пожелания наших клиентов, поэтому работаем по удобному для них графику. В юридическую компанию «Бархатов и партнеры» можно обращаться не только в будние дни и в дневное время, но и по вечерам, а также в выходные дни.

Звоните нам прямо сейчас! В спорах с застройщиками у вас будет надежная защита и мощные аргументы.

Подробнее про взыскание неустойки с застройщика можно прочитать в этой статье.

Источник: http://bandp.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya/

Плюсы и минусы ДДУ

Количество показов: 1602

Договор долевого участия (ДДУ) – это механизм для приобретения жилья на первичном рынке за счет привлечения денежных средств дольщиков. Согласно этому договору застройщик обязуется возвести и сдать конкретный объект в установленный срок, а на дольщиков возлагается обязанность по инвестированию строительства.

Перед тем как воспользоваться схемой долевого участия, необходимо беспристрастно оценить положительные и отрицательные стороны этого механизма.

Плюсы ДДУ

Очевидными достоинствами участия в долевом строительстве являются:

1. Исключение возможности осуществления двойной продажи квартиры. Этот факт обусловлен требованиями закона о государственной регистрации договора в Росреестре по месту нахождения строящегося многоквартирного дома.  Невозможно зарегистрировать договор долевого участия два раза на один и тот же объект недвижимости.
2. Предполагается, что застройщик имеет надлежащим образом оформленную проектную документацию и правоустанавливающие акты. Помимо этого, у застройщика должны отсутствовать неисполненные обязательства по кредитам и займам, кроме относящихся к привлечению заемных средств дольщиков или строительству недвижимости. Такие жесткие требования позволяют участникам долевого строительства получить определенные гарантии в отношении технического состояния будущей постройки и добросовестности застройщика.
3. В случае нарушения сторонами договорных обязательств закон применяет менее жесткие санкции к дольщикам, чем к застройщикам. Просрочка платежей несколько раз в течение года грозит участнику долевого строительства незначительным штрафом. В свою очередь, застройщик в случае сдачи квартиры позже установленного срока рискует понести внушительные убытки. Предварительное извещение дольщиков о переносе сроков также не исключает обязанность по выплате им неустойки.
4. Дольщик вправе получить назад внесенные им денежные средства при расторжении договора по вине любой из сторон. А за ненадлежащее исполнение условий договора он может потребовать уплату неустойки. Если сам дольщик нарушил обязательства, то процесс расторжения договора вследствие этой причины является достаточно трудным.
5. Приобретение квартиры посредством долевого участия позволяет существенно сэкономить, так как цена за квадратный метр может отличаться от средней цены на рынке готового жилья на 15-30 %.

Минусы ДДУ

К отрицательным сторонам ДДУ можно отнести:

1. Участие в долевом строительстве – долговременный процесс. Покупатели жилья иногда вынуждены ждать несколько лет, прежде чем въехать в новую квартиру.  Поэтому всегда нужно заранее решить вопрос с жильем на период постройки квартиры.
2. Существует возможность столкнуться с недобросовестным застройщиком. Дольщики рискуют не только потерять инвестированные средства, но и получить некачественно построенное жилье. Во избежание этих неприятных ситуаций необходимо тщательным образом подойти к выбору застройщика, изучить всю имеющуюся документацию и в случае возникновения вопросов обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Таким образом, покупка недвижимости через долевое участие является надежным и доступным способом решения квартирного вопроса. Несмотря на наличие незначительных рисков, долевое строительство остается востребованным среди покупателей первичного жилья.

18.03.2018

Источник: https://xn--80agjedbbslnfy1a.xn--p1ai/journal/plyusy-i-minusy-ddu.html

Преимущества участия в долевом строительстве

Покупка недвижимости – серьезный шаг для любого человека. Не имеет значения, решили вы приобрести элитную квартиру в центре города, новостройку в Сосновоборске или загородный коттедж. Чтобы купить квартиру, полностью удовлетворяющую вашим требованиям, придется изучить много информации, в том числе и о долевом строительстве. В этой статье вы сможете узнать о преимуществах долевого строительства и о том, как сэкономить с помощью долевого участия.

Начнем с терминов. Что такое долевое строительство?

Долевое строительство – это вид строительства, финансирование которого производится на основе договора долевого участия. В свою очередь, договор долевого участия – это вид договора, по которому застройщик обязуется построить многоквартирный дом в установленный срок, а инвестор (участник долевого строительства) обязуется уплатить указанную сумму и впоследствии принять объект долевого строительства.

Таким образом, долевое участие – это способ финансирования строительства, когда деньги поступают не от одного генерального инвестора, а от многих будущих владельцев квартир. Договор долевого участия и права его сторон регулируются отдельным федеральным законом — «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Рассмотрим наиболее существенные условия договора долевого участия:

• объект долевого строительства (квартира в многоквартирном доме, которая должна быть четко определена в проектной документации, чтобы после завершения строительства быть переданной инвестору);
• срок передачи квартиры участнику долевого строительства;
• цена договора долевого участия и порядок оплаты.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменном виде и обязательно регистрируется в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Плюсы участия в долевом строительстве:

• Стоимость квадратного метра жилья ниже, чем на вторичном рынке. Покупка недвижимости требует серьезных вложений, и даже небольшая разница в цене дает в итоге существенную экономию. В итоге вы можете купить квартиру очень выгодно.
• Есть возможность выбора параметров будущего жилья. Заключая договор долевого строительства, вы выбираете этаж, площадь, расположение окон в своей квартире. Вы точно знаете, что получите в итоге, и можете даже изменить геометрию комнат.
• Участвуя в долевом строительстве, вы можете получить совершенно новую квартиру по выгодной цене – вам не придется дополнительно вкладываться в капитальный ремонт и иметь дело с аварийными подъездами, старыми лифтами и ржавыми трубами.

Договор долевого участия и переуступка права требования

При покупке недвижимости по договору участия в долевом строительстве часто встречаются сделки переуступки права требования. Что это такое и для чего нужно?

Объект долевого строительства хоть и не существует в природе до завершения строительства, в правовом поле является полноценным объектом и может быть продан с помощью договора переуступки права требования.

Сделка происходит по такой же схеме, что и обычная покупка квартиры: покупатель передает продавцу денежные средства, они подписывают договор переуступки права требования и регистрируют его в регистрационной палате.

После прохождения процедуры государственной регистрации право на объект долевого строительства переходит к покупателю. Именно покупатель получит квартиру после завершения строительства.

Покупка квартиры с помощью переуступки происходит у инвестора – это может быть как юридическое, так и физическое лицо. Иногда один объект бывает перепродан много раз, прежде чем строительство завершится, но такая сделка ничем не отличается от обычной покупки недвижимости.

Долевое участие и оформление ипотеки

Одним из самых волнующих вопросов при покупке недвижимости является возможность кредитования или оформления ипотеки. Мало кто может позволить себе купить квартиру полностью за счет собственных средств.

У российских граждан возможность оформления ипотеки на долевое появилась в 2008 году: банки стали выдавать кредиты на покупку недвижимости, не законченной строительством. Программа пользуется большим успехом, потому что долевое – это возможность приобрести квартиру по выгодной цене, иногда на 20-30 % дешевле, чем на вторичном рынке.

Отметим наиболее важные нюансы оформления ипотеки на долевое:

• Приобретаемая квартира становится залогом по кредиту в момент сдачи дома в эксплуатацию, а до того момента кредит считается необеспеченным. Это влияет на процентную ставку и способ выдачи: в среднем ставки по ипотеке на долевое выше на 2-3 %, чем на готовое. Кроме того, до момента окончания строительства банки требуют от заемщика предоставление поручительства третьих лиц, которое снимается после оформления залога.
• Страховой платеж по кредиту до момента оформления ипотеки на построенную квартиру будет выше. Причина та же – повышенные риски и отсутствие залога.

Но, несмотря на некоторые неудобства, купить квартиру в долевом с помощью кредитных средств выгодно. Совершенно новая квартира по отличной цене стоит того, чтобы понести затраты на этапе кредитования.

Покупка квартиры от застройщика – как это делается

Итак, вы определились с суммой, выяснили условия кредитования, если оно вам необходимо, и приняли решение покупать долевое. Что нужно сделать дальше?

1. Выбрать район и предполагаемые параметры будущей квартиры. Нравится вам жить в центре или же, наоборот, вы предпочтете квартиру в тихом районе за городом с видом на сосновый бор – решать вам.
2. Составить список строящихся объектов в выбранном районе. Сейчас в Красноярске и Сосновоборске идет массовое строительство, новые дома возводятся быстро в соответствии с требованиями растущего спроса на жилье.
3. Выяснить, кто является застройщиком и можно ли доверить свои деньги данной компании. Вопрос болезненный для тех, кто помнит долгострои конца девяностых, но сейчас ситуация поменялась: права дольщика защищает закон. И все же, если хотите не заниматься защитой своих прав, а жить в новой квартире, выбирайте застройщика тщательно. Репутация строительной компании должна говорить сама за себя.
4. Выбрав застройщика, нанесите визит в офис и пообщайтесь с менеджерами: они покажут вам имеющиеся в продаже объекты, подробно объяснят их достоинства и недостатки и проконсультируют по поводу ипотеки, скидок и акций.
5. После этого останется только подписать договор долевого строительства на выбранный объект, оплатить его и ждать окончания строительства. Если вы выбрали правильного застройщика, то вскоре порадуетесь новоселью и будете жить в новой квартире долго и счастливо.

«Зодчий» — застройщик с безупречной репутацией

Строительная компания «Зодчий» работает на красноярском рынке долевого строительства с 1997 года. Уже 20 лет все дома от «Зодчего» сдаются в срок, несмотря на экономические кризисы и непростую обстановку в стране. Компания дорожит своей репутацией – звание одного из самых надежных застройщиков Красноярска обязывает ко многому.

Выбирая квартиру от «Зодчего» в Красноярске или Сосновоборске, вы всегда можете рассчитывать на:

• Своевременную сдачу объекта. Это правило железно соблюдается – строительство должно быть завершено в срок без каких-либо исключений. Если вы приобрели долевое в «Зодчем», вы получите свою квартиру вовремя.
• Качественное жилье. Мы не экономим на материалах, потому что знаем, что некачественная работа обойдется дороже: современный потребитель умеет защищать свои права и отличать плохое от хорошего.
• Дом с развитой инфраструктурой. Мы не просто строим дома — мы организуем пространство вокруг них. Наши дома сдаются с благоустроенными дворами, дорогами и детскими площадками, чтобы будущим жильцам было удобно.
• Льготную ипотеку от Сбербанка. «Зодчий» — компания известная и серьезная, Сбербанк решил, что покупателям «Зодчего» можно предложить особые условия по кредитованию строящегося жилья.
• Скидки и акции. Покупая долевое от «Зодчего», поинтересуйтесь у менеджеров компании насчет акций – «Зодчий» любит делать подарки своим покупателям.

Долевое от «Зодчего» — надежно и выгодно!
Тел. 256-03-53

Источник фото: © depositphotos.com/timonko/Alex_Ishchenko/ piotr_marcinski/primagefactory

Источник: https://zodchiysk.ru/article/preimushchestva-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve

Долевое строительство: что это такое и о чем нужно знать?

Долевое строительство – это особая форма инвестиционной деятельности. Рассмотрим подробнее, что это такое, как регулируется и на что следует обратить внимание, принимая решение участвовать в долевом строительстве.

Что такое долевое строительство квартир?

В рамках долевого строительства застройщик привлекает денежные средства граждан для обеспечения возведения объекта недвижимости. Граждане, чьи средства задействованы в долевом строительстве, становятся его непосредственными участниками (дольщиками). Отношения застройщика и дольщиков оформляются с помощью договора долевого участия.

В целом процесс долевого строительства будет такой:

1. Строительная компания берет в аренду или приобретает земельный участок с целью его застройки.
2. Оформляется договор долевого участия с теми, кто изъявил желание инвестировать в проект строительства. Это могут быть как физические, так и юридические лица.
3. Участники долевого строительства выплачивают объем своей доли в рассрочку.
4. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию он переходит в собственность дольщиков.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов регулируется законодательством. А именно:

• ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года;
• ФЗ № 294 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 30 декабря 2012 года постановил, что отношения застройщика и дольщиков подлежат страхованию;
• Закон о защите прав потребителей № 2300-1 от 7 февраля 1992 года защищает права дольщиков, которые покупают квартиру не для коммерческой деятельности.

Посредством долевого участия в строительстве можно купить квартиру значительно ниже ее стоимости по рынку. Таким способом можно сэкономить до 30 %, что невозможно, если приобретать жилье, к примеру, в ипотеку. Для большинства граждан долевое строительство – это единственный возможный способ обзавестись собственным жильем.

Долевое строительство имеет свои недостатки и преимущества.

Плюсы долевого строительства	Минусы долевого строительства
1.       Возможность снизить финансовую нагрузку с помощью рассрочки.2.       Сравнительно низкая стоимость недвижимости.3.       Приобретение нового жилья без юридических сложностей, которые возможны на вторичном рынке.	1.       Есть вероятность попасться на «удочку» мошенников.2.       Нет 100%-ной гарантии идеального результата. При обнаружении несоответствий вопрос можно урегулировать, но на это потребуется время.

Долевое участие в строительстве документально может быть оформлено тремя способами:

• договор долевого участия;
• жилищный сертификат;
• свидетельство, дающее право на квартиру в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

Чаще всего отношения дольщика и застройщика оформляются с помощью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Поговорим о нем подробнее.

Договор долевого участия в строительстве

Договор долевого строительства имеет две стороны – застройщик и дольщик. Расскажем, кто может участвовать в таких правовых отношениях.

Застройщик – это всегда юридическое лицо. Организационно-правовая форма компании-застройщика значения не имеет. У застройщика есть в собственности или на правах аренды какой-либо земельный участок, на котором планируется возведение постройки. Чтобы это осуществить, застройщик привлекает денежные средства других лиц. Все его действия должны быть в рамках законодательства, то есть оформляются разрешительные документы, проектная декларация и т.д. В противном случае строительство и привлечение граждан невозможно.

Дольщик – это лицо, которое принимает в строительстве финансовое участие. Как правило, дольщиками выступают граждане, но организации также не лишены права на участие в долевом строительстве. Факт задействования в строительстве денег дольщика, дает ему право на оформление жилья в собственность после введения дома в эксплуатацию. Проще говоря, дольщик – это инвестор.

Договор долевого участия в строительстве должен включать существенные условия, без которых документ не может быть заключен. К таким условиям относятся:

• цена договора (стоимость объекта недвижимости);
• описание объекта (данные конкретной квартиры или другой недвижимости);
• сроки сдачи объекта строительства (итоговые и поэтапные).

Также в договоре о долевом участии в строительстве прописываются порядок решения спорных вопросов, действия сторон при форс-мажоре, права и обязанности дольщика и застройщика. Со стороны компании-застройщика договор подписывается уполномоченным лицом на основании доверенности, со стороны дольщика – им лично или представителем.

Согласно ФЗ № 214, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия, если застройщик не будет соблюдать указанные сроки завершения работ или нарушит требования к качеству строительства. При нарушении условий договора застройщик обязан вернуть дольщику все вложенные им средства в строительство объекта.

Объектом долевого строительства может быть жилая или нежилая постройка. Проще говоря, привлечь средства дольщиков можно на любую недвижимость.

Как подготовиться к долевому участию в строительстве?

Чтобы не связаться с мошенниками, стоит знать, как подготовиться к заключению договора долевого участия в строительстве. Расскажем, как это сделать пошагово.

Шаг 1. Изучение застройщика

Серьезной и честной компании незачем скрывать свою деятельность. Изучите всю доступную информацию о застройщике. Данные о завершенных объектах строительства всегда указываются на официальном сайте организации и в СМИ.

Просмотрите тематические форумы и отзывы. Желательно найти людей, которые уже сотрудничали с застройщиком, так как отзывы не всегда правдивы.

Если вы найдете какую-либо негативную информацию о компании, следует задуматься стоит ли вкладывать деньги в этот проект.

Шаг 2. Проверка документов застройщика

Рекомендуется изучить следующие документы:

• разрешение на строительство объекта;
• документы-основания использования земельного участка (договор аренды, выписка из ЕГРП, свидетельство о праве собственности);
• проектная документация;
• документы о государственной экспертизе;
• данные о том, что проектная документация была опубликована.

Отсутствие каких-либо из перечисленных документов на этапе привлечения дольщиков в дальнейшем значительно отсрочит сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, это является прямым нарушением законодательства. В частности, ФЗ № 214.

Шаг 3. Изучение договора долевого участия

Обязательно обратите внимание на название документа. Он должен называться «Договор участия в долевом строительстве» и никак иначе. Дабы избежать возможной ответственности, застройщики часто используют другие формы документов для закрепления договоренностей с дольщиком, которые не попадают под действие ФЗ № 214, а значит, дольщик не получает никаких гарантий и правовую защиту.

Прочитайте договор несколько раз, уточните неясные моменты, сверьте все данные об объекте недвижимости и застройщике, заострите внимание на гарантийных сроках и порядке выплаты стоимости жилья.

Желательно проконсультироваться с юристом до подписания договора долевого участия. Так вы сможете обезопасить себя от возможного риска связаться с мошенниками и потерять деньги.

Шаг 4. Государственная регистрация договора долевого участия

Такой тип договорных отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Договор долевого участия без регистрации считается недействительным. Эта мера необходима, чтобы избежать ситуаций, когда один и тот же объект продается дважды нескольким дольщикам. Кроме того, при регистрации договора осуществляется проверка застройщика и разрешительной документации.

Застройщик может потребовать перечисления денежных средств до регистрации договора. Это незаконно. Так как договор еще не вступил в законную силу, дольщик ничего никому не должен. Все права и обязанности по договору станут актуальны только после государственной регистрации, которая осуществляется в течение двух недель.

При возникновении вопросов или сомнений в отношении долевого строительства, рекомендуем обратиться к профессиональному юристу за консультацией.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe/

Запрет на долевое участие в строительстве. Плюсы и минусы

Помимо плюсов, которыми обладает долевое участие в строительстве, существует также и много минусов. Одним из главных недостатков является огромное количество обманутых застройщиками дольщиков. В связи с этим Правительством РФ было принято решение ввести запрет на долевое участие в строительстве. Теперь в отношениях между покупателями и строительными компаниями появится дополнительное звено – кредитные организации.

Запрет на долевое участие в строительстве предложен был партийной группой, основанной при Министерстве регионального развития. Эта группа решает проблемы дольщиков, которые были обмануты недобросовестными застройщиками. Введенный ими запрет может стать одной из причин удорожания жилья в связи с исчезновением мелких мошеннических строительных компаний. Коснется это в первую очередь первичного жилья, так как приобреталось оно еще на стадии строительства, что позволяло сделать это на порядок дешевле конечной стоимости.

Как обманывают дольщиков

В настоящее время обманутых дольщиков огромное количество, при чем эта цифра не уменьшается, а увеличивается. Очевидно, что это выгодно для строительных компаний. Обман дольщиков может заключаться в следующем:

• Нарушаются условия ДДУ. Строительные компании могут изначально составить договор не в соответствии с требованиями законодательства, а потом пользоваться этим в своих целях;
• Подписание вторичного соглашения. Застройщик может также пойти и на такую хитрость, как составление еще одного документа, по которому потребуется внести предоплату. Основанием является по их мнению недостаточные денежные средства, внесенные по первому документу;
• Вместо ДДУ подписывают договор купли-продажи.

Что предлагается

Источник: https://1000meters.ru/zapret-na-dolevoe-uchastie-v-stroitelstve/

Долевое участие в строительстве

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

• Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
• Заключается договор долевого участия с дольщиками.
• Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
• После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

• Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

• Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии.

В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

• Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.

• Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.

• Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.

• Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

• Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.

• Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.

• Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.

• Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

• Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.

• Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.

• Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

• Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
• Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Альтернативы

Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

• Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.

• Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.

• Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Александр МарущенкоСтарший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Источник: https://akrchel.ru/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve/

История возникновения

В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.

В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.

В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.

Что это такое?

Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости. В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать другой стороне договора — дольщику.

Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в эксплуатацию.

Процесс ДС происходит таким образом:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

1. застройщиком покупается или берется в аренду земельный участок;
2. заключается долевой договор участия;
3. дольщиками производится оплата своей доли собственности в рассрочку;
4. после постройки и сдачи здания в эксплуатацию оно переходит в собственность дольщикам.

Особенности заключения договора

Статья 4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.

В соответствии с этой статьей договор в должен включать:

Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.

В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд.

Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.
С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков.

При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.

Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.

Как уменьшить риск?

Самый большой недостаток долевого строительства — это возможность попасть в лапы мошенников и остаться без денег и без жилплощади. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», в настоящее время в стране насчитывается около 114 тысяч обманутых дольщиков. А число обанкротившихся застройщиков в 2015 году составило 2,5 тысячи.

Для того, чтобы минимизировать риск быть обманутым при заключении договора о долевом строительстве необходимо соблюдать основные правила:

1. Работать с компаниями, которые давно находятся на данном рынке и уже построили некоторое количество домов.
2. Заключать договор ДС, который соответствует закону № 214-ФЗ.
3. Проверить наличие документов на строительство (право собственности на землю, разрешение на строительство дома, проектная декларация).
4. В договоре особое внимание уделить описанию объекта, его цене и сроку его сдачи.

Государственные меры

В июне этого года Президентом был подписан документ о создании специального компенсационного фонда ДС, из которого будут производиться выплаты обманутым дольщикам.

Другой вариант модернизации долевого строительства, законопроект о котором уже был принят Госдумой, предусматривает изменение схемы долевого строительства с привлечением к нему банков. При этом дольщики будут платить деньги в банк, а тот будет следить за целевым их использованием при строительстве.

После того, как дом будет построен, дольщики выплачивают остаток стоимости и получают жилище в собственность. При этом дольщики не будут рисковать деньгами, которые они в любой момент могут забрать из банка.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe.html

За и против долевого строительства в ипотеку

Покупка квартиры в строящемся доме обходится намного дешевле готового жилья. Если вы решили заключить такую сделку с застройщиком, то в итоге можете серьезно сэкономить — до 30–40% от стоимости недвижимости. Однако и эту сумму далеко не всем удается выплатить без финансовой помощи банка. В данном случае можно воспользоваться ипотекой на долевое строительство, где обеспечением служит либо уже имеющаяся у заемщика недвижимость, либо сама, еще не построенная, квартира.

Минусы покупки долевой недвижимости в ипотеку

Итак, финансовая выгода долевого строительства в ипотеку очевидна. Рассмотрим, какие минусы могут возникнуть в такой ситуации. В первую очередь, это риски, связанные с покупкой строящегося жилья.

• Дом не сдается застройщиком в заранее оговоренные сроки (долгострой).
• Дополнительные выплаты в процессе строительства. Чаще всего, лазейкой для строительных фирм становится неточно составленный договор, а именно: если в контракте детально не указано, какие конкретные затраты составляют стоимость квадратного метра жилья. Как правило, подобные случаи не превышают 10%.
• Жилье передается дольщику с определенными дефектами, либо же не выполнено подключение к коммунальным сетям или присутствуют другие незаконченные работы.
• Трудности с регистрацией права собственности. Эта проблема может появиться по вине застройщика либо из-за неподготовленных вовремя документов, либо при несоблюдении необходимых условий инвестиций. Наиболее эффективным решением становится обращение в суд.
• Повышенная процентная ставка по ипотеке на долевку.

Обезопасить себя от рисков участия в долевом строительстве можно, заранее застраховав их. Также необходимо уделить серьезное внимание договору с застройщиком на первичной стадии и, при необходимости, воспользоваться поддержкой юриста. Немалую роль играет и сложившаяся репутация застройщика.

Дополнительные расходы и финансовые риски

• Нюанс долевки в ипотеку в том, что финансовые риски участника в данном случае существенно возрастают, поскольку заем по ипотеке банку выплачивать приходится в любом случае.
• Банковские программы кредитований на долевое строительств предусматривают, как правило, повышенную процентную ставку (около 1%), однако в большинстве случаев это распространяется лишь на период строительства. После того, как заемщик становится собственником жилья, ставка снижается. Процентная ставка на данный вид ипотеки в последнее время повышается, но связано это с общей тенденцией рынка: растут все кредитные ставки, включая и ипотечные сделки. С начала года ставки по ипотечному рублевому кредиту выросли на 0.5–0.6%.
• Некоторых дополнительных расходов требует и такое обязательное условие ипотеки с участием, как страхование жизни заемщика. Платить по страховке необходимо в течение всего срока действия сделки с банком.

Плюсы долевого строительства в ипотеку

Не стоит забывать при этом и о плюсах участия в долевом строительстве по ипотеке, а они весомы.

• Снижение стоимости недвижимости на треть. С учетом общей суммы сделки по недвижимости, это большие деньги.
• Покупая квартиру на стадии проектирования, вы можете сделать ее максимально комфортной. Заказчик имеет возможность максимально подогнать квартиру под себя: выбрать этаж, улучшить ее планировку. Все переделки в уже сданном жилье обходятся недешево.
• По окончании строительства вы получаете абсолютно новое жилье в только что построенном доме, а это значит, и новые трубы, и новую электропроводку.
• Банк не требует поручителей по кредиту, поскольку ипотека выдается под обеспечение недвижимостью.
• Выгодное инвестирование средств (с учетом относительно низких первоначальных вложений).

Если вы грамотно и тщательно готовы подойти к выбору застройщика, его проверке и проверке основных пунктов договора долевого участия, оговорить в договоре все возможные варианты развития событий, то покупка долевой квартиры в ипотеку принесет вам только плюсы от этого решения.

« К списку статей

+7 (499) 490-86-47

Источник: http://www.bppGrilVil.ru/articles/za-i-protiv-dolevogo-stroitelstva-v-ipoteku

Плюсы и минусы участия в долевом строительстве от эксперта

Долевое участие в строительстве жилья – это наиболее финансово выгодный способ приобрести жилье в новостройке сегодня. Его суть проста: покупатели выбирают проект жилой застройки, подбирают понравившуюся им квартиру, вкладывают имеющиеся или заемные средства, а девелопер (так называется инвестор и оператор всего процесса строительства, который разрабатывает проект, нанимает подрядчиков, отвечает по обязательствам перед клиентами) ведет строительство жилья с последующей передачей готовых квартир собственникам.

Плюсы долевого строительства

Долевое строительство имеет ряд преимуществ для будущего собственника недвижимости.

• Во-первых, квартиры в строящихся домах реализуются девелопером по более низкой цене по сравнению с готовыми объектами. Причем на ранней стадии строительства квартиры могут быть дешевле не только аналогов в готовых новостройках, но и даже в сравнении с квартирами в устаревшем жилом фонде (скажем, панельными пятиэтажками).

В Москве разница в стоимости между строящейся и аналогичной готовой квартирой может достигать 20-30%, что весьма существенно, учитывая высокую стоимость жилья в России.

• Во-вторых, долевое строительство позволяет приобрести по выгодной цене наиболее совершенное жилье с технической и потребительской точки зрения. Немногие жилые дома на вторичном рынке могут похвастаться собственными паркингами, детскими садами, фитнес-клубами, супермаркетами и другими социальными и коммерческими объектами. Современные жилые комплексы, как правило, обладают данной инфраструктурой. Кроме того, они оборудуются современными лифтами, коммуникациями электро-, тепло- и водоснабжения, вентиляцией. Поскольку застройщики используют современные системы, они позволяют экономить на коммунальных ресурсах всем будущим жителям дома.

Причины роста технологичных стартапов на рынке ремонта и строительства

Приобретая новое жилье, собственник получает гарантию от застройщика, которой нет у тех, кто покупает квартиру на «вторичке».

Однако в долевом участии в строительстве есть и свои минусы.

Минусы участия в долевом строительстве

• Во-первых, покупателю необходимо ждать завершения строительства, то есть он не сразу сможет заселиться в свою квартиру. В зависимости от масштаба и сложности проекта застройки, период ожидания может составлять 1-3 года. Соответственно, на этот период клиенту необходимо как-то решать жилищный вопрос: жить у родственников или родителей, а также арендовать квартиру.

  Хотя если учесть экономию в 20-30% от стоимости готового жилья, которую получит покупатель строящегося жилья, дополнительные расходы или временный дискомфорт обычно компенсируются.

• Во-вторых, большинство новостроек в России сдаются с так называемой черновой отделкой. То есть покупателю предстоит развести коммуникации, возвести межкомнатные перегородки, выровнять стены и потолки, выполнить отделочные работы, меблировку. Затраты на ремонт могут достигать 10-15% от стоимости квартиры.

  Однако в последнее время растет число новостроек с отделкой от застройщика. В Москве их количество достигает 20% от всех предлагаемых на рынке квартир. Ремонт от застройщика обходится по определению дешевле чем самостоятельный, ведь девелопер экономит на крупнооптовой закупке материалов (см. Каким будет рынок недвижимости в Москве и области в 2018 году?)

Таким образом, приобретение жилья в новостройке сегодня является очень эффективным способом решить квартирный вопрос.

Ежегодно в России заключается более 700 тыс. договоров долевого участия в строительстве и их число год от года растет, составляя порядка 30-40% от всех сделок с жильем в стране.

Источник: https://promdevelop.ru/plyusy-minusy-dolevogo-stroitelstva/